Introduction

 

Afin d’avoir une vision globale sur l’introduction à l’étude du droit foncier marocain et y être initié de la meilleur façon, il convient de le situer dans son contexte historique, de découvrir son origine et ses sources ainsi que ses contours et caractéristiques.

 

I-                    Contours et caractéristiques du droit foncier marocain

 

 

A-     Contours du droit foncier marocain

 

1-      Notion de droit foncier

 

Clarifier la notion de droit foncier revient, d’abord, à donner une signification précise de celui-ci connu, également, sous le nom de régime foncier et d’en faire, ensuite, la distinction avec tout ce qui s’en rapproche.

 

a)      Définition du droit foncier

 

Le  régime foncier peut être défini, de manière générale, comme étant le rapport qui existe entre des individus ou des groupes relativement aux terres. C’est une institution, c’est-à-dire un ensemble de règles élaborées par une société pour régir le comportement de ses membres. Ces règles définissent la répartition des droits de propriété sur les  terres, les modalités d’attribution des droits d’utilisation, de contrôle et de transfert des terres, les modalités et les limitations correspondantes. Plus simplement, le régime foncier détermine qui peut utiliser quelles ressources pendant combien de temps et dans quelles conditions.

Le terme foncier, quant à lui, est issu de l'ancien mot français fonds.

Il  désigne ce qui est relatif à un fonds de terre, à son exploitation et  à son imposition. D'où les notions de : propriétaire foncier, propriété foncière et taxe foncière.

 

b)      Droit foncier et notions voisines

 

La nécessité de distinguer le droit foncier de certaines notions appelées voisines, suppose l’existence d’interférences entre ces dernières qui parfois peuvent être source d’ambiguïté et de mélange. Lesdites notions se rapportent essentiellement au droit immobilier et au droit des biens.

  Droit foncier et droit immobilier

 

Le droit immobilier est le terme générique qui regroupe l’ensemble des textes juridiques du droit public comme du droit privé concernant les immeubles, par opposition aux meubles.

Il s’agit d’une partie du droit des biens, et concerne aussi bien des immeubles privées que le droit du patrimoine des personnes publiques. Son champ est donc très large puisqu’il concerne le droit de la construction, le droit de l’urbanisme, le droit des hypothèques, le droit des servitudes légales et conventionnelles, le droit de la copropriété, le droit applicable à certaines professions spécialisées comme les agents immobiliers, les notaires, les architectes, etc. 

Ce qu’il faut retenir, essentiellement, c’est que le point de distorsion majeur entre les deux notions se rapporte à ce qui est bâti  et s’élève ou non sur terre. En effet, on ne peut parler de droit immobilier que dans ce cas bien précis. Ce qui n’est pas le cas pour le droit foncier, qui lui ne retient pas le même critère. Qu’il y ai construction ou non, l’immatriculation foncière peut être déclenchée à n’importe quel moment.

Droit foncier et droit des biens

 

Le droit des biens, coiffe non seulement l’ensemble des règles juridiques régissant les biens immeubles, qu’ils soient bâtis ou non mais, également, celles régissant les biens meubles dans leurs différentes classifications. Et c’est là le point de divergence principal caractérisant la différence entre les deux notions en cour d’étude. Le rapprochement quant à lui est flagrant lorsqu’il s’agit de la notion de propriété et de possession, ou encore le bien dans sa dimension corporelle ou in corporelle comme on le verra plus loin, dans les développements qui suivront. 

 

2-      Les principaux intervenants dans la mise en œuvre  du droit foncier marocain

 

a)      L’Agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie (ANCFCC)

L’agence en cour d’étude est un établissement public, doté de la personnalité morale et de l’autonomie financière, placée sous la tutelle de l’Etat et plus précisément le ministère chargé de l’Agriculture. Elle est régie par la loi n°58-00 portant création de l’ANCFCC.  Cette dernière a pour mission principale d’exercer au profit de l’Etat, les attributions reconnues par la législation et la réglementation en vigueur à la puissance publique en matière d’immatriculation de la propriété foncière, de cadastre et de cartographie.  Son directeur est nommé par Dahir, il s’agit actuellement de Monsieur Toufik Charkaoui. Son organigramme englobe les conservations foncières décentralisées relevant toutes de l'agence centrale.

a)      Les conservateurs de la propriété foncière

 

Ala tête de chaque conservation foncière, il y a un conservateur de la propriété foncière nommé par le directeur général sur proposition du conservateur général . Actuellement, et parallèlement au nombre des conservations foncières, il y a 75 conservateurs.

Les attributions de chaque conservateur sont fixées par l’article 4 de l’arrêté viziriel du 4 juin 1915 dont on retient principalement :

      donne suite aux requêtes d’immatriculation et procéder, s’il y a lieu, à l’immatriculation des immeubles sur les livres fonciers ;

      porter les mentions sur les livres fonciers concernant les droits réels et les charges foncières constitués sur les immeubles après leurs immatriculation ;

      conserver les livres fonciers et mappes foncières cadastrales, ainsi que les actes, plan et documents relatifs aux immeubles immatriculés ;

      percevoir les droits et taxes exigibles pour les divers formalités ;

      tenir un registre de dépôt où sont constatées par ordre les réquisitions des formalités et les remises de pièces, un registre des oppositions, etc. 

 

 

b)      Le conservateur général

 

Le  conservateur général de la propriété foncière, siégeant à Rabat, a comme rôle principal d’assurer l'unité de doctrine administrative dans l'application des textes relatifs au régime foncier de l'immatriculation. Il s’agit, actuellement du Conservateur Général Ahmed Chhiti, qui était ancien directeur de la direction de la conservation foncière (DCF), suite à sa nomination par Dahir.

Ses attributions sont fixées par le Dahir du 29 décembre 1953.

 

      Il contrôle l'exercice des fonctions dont les conservateurs sont chargés par l'article 4 de l'arrêté viziriel organique du 4 juin 1915 (21 rejeb 1333) ;

      Il donne aux conservateurs, qui doivent lui soumettre toutes les questions et affaires importantes nécessitant une décision de principe, toutes instructions générales ou particuliers propres à assurer cette unité ;

      Il peut évoquer, aux fins de décision, toutes affaires d'immatriculation on d'opérations subséquentes, soit d'office, soit à la requête des  intéressés.Ses décisions peuvent, dans tous les cas, faire l'objet du recours judiciaire prévu par l'article 96 de la loi 14-07, modifiant et complétant le  Dahir susvisé du 12 août 1913 sur  l'immatriculation  des immeubles.

En outre, le conservateur général dresse des circulaires aux conservateurs depuis 1917 jusqu’à nos jours, circulaires qui sont considérées comme étant l’une des principales sources du droit foncier, comme on le verra plus loin. Leur lecture, comme le souligne le Professeur « Paul Decroux » dans son livre intitulé « Droit foncier marocain », révèle les nombreuses difficultés auxquelles ont dû faire face les conservateurs ainsi que les directives du Conservateur Général pour pallier à celles-ci

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